金融支持房地產(chǎn)力度空前，信托行業(yè)也成為受益者。近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)在業(yè)內(nèi)傳閱，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。雖然該通知未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報(bào)記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實(shí)性。在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》鼓勵(lì)信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。11月14日，多家信托公司人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策出臺(tái)將為信托公司推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解留出一定時(shí)間窗口，未來(lái)，支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會(huì)再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將是未來(lái)房地產(chǎn)信托的主流。

降低房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力

據(jù)了解，《通知》主要是圍繞房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好保交樓金融服務(wù)以及對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)等內(nèi)容。

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。根據(jù)要求，自本《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

《通知》內(nèi)容以及前期推進(jìn)的擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資工具等措施，旨在維持房地產(chǎn)行業(yè)的總體穩(wěn)定，有助于房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒回暖，行業(yè)供需回暖可期。一位信托公司人士表示，對(duì)于信托行業(yè)來(lái)說(shuō)，監(jiān)管同樣要求信托多渠道、多角度支持房地產(chǎn)，房企融資的緩和和市場(chǎng)情緒的回暖將對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解起到積極推動(dòng)作用。

另一位信托公司人士也持有同樣看法，他認(rèn)為，相關(guān)政策將對(duì)信托業(yè)產(chǎn)生重要影響，在一定程度上可能會(huì)降低信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，特別是對(duì)未來(lái)半年內(nèi)到期的允許展期一年，為信托公司推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解留出了一定時(shí)間窗口，有利于信托公司對(duì)已出險(xiǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)處置，政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，鼓勵(lì)通過(guò)多種手段化解存續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，客觀上可以提升信托公司存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置效率。

百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運(yùn)博在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，信托行業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)信托的規(guī)模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，預(yù)計(jì)部分房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性緊張的局面將得到一定程度的緩解，也將有助于存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)行。

改善型、功能型業(yè)務(wù)將成房地產(chǎn)信托主流

近年來(lái)，在房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的背景下，有關(guān)部門加大了對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)監(jiān)管力度。例如，設(shè)置房企融資“三道紅線”，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，要求凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長(zhǎng)。

在現(xiàn)行監(jiān)管政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)信托的規(guī)模近期一直處于下降態(tài)勢(shì)中，來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.57萬(wàn)億元，同比下降27.71%，環(huán)比下降10.85%，占比為10.64%，而截至二季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模占比進(jìn)一步下降至9.53%。

為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，在監(jiān)管的支持下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能會(huì)有所“復(fù)蘇”。不過(guò)在采訪過(guò)程中，信托公司人士對(duì)此看法大多持保留態(tài)度。

一位信托公司人士直言，在政策支持下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能會(huì)有所“復(fù)蘇”，但不會(huì)回到原來(lái)的水平。這種“復(fù)蘇”將會(huì)在“房住不炒”的前提下，體現(xiàn)在規(guī)?？赡軙?huì)緩慢增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比仍將保持較低的水平，支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會(huì)再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將是未來(lái)房地產(chǎn)信托的主流。

正如金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱所言，《通知》對(duì)信托行業(yè)涉及較多房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是重要的緩釋措施，有效地緩解了未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)壓力和合規(guī)壓力，增加了相關(guān)業(yè)務(wù)的騰挪空間。信托行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望以此為新的起點(diǎn)恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，成為信托業(yè)中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)支撐之一。

廖鶴凱進(jìn)一步指出，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，相當(dāng)于部分放寬了之前信托等資管產(chǎn)品房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的限制，為房地產(chǎn)企業(yè)保交樓、優(yōu)質(zhì)房企維持正常經(jīng)營(yíng)提供了新的融資渠道，也給信托公司化解存量風(fēng)險(xiǎn)，獲取新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)拓寬了道路。

“信托行業(yè)推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的大方向不會(huì)發(fā)生變化，未來(lái)信托行業(yè)將進(jìn)一步加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。”在謝運(yùn)博看來(lái)，同時(shí)加強(qiáng)標(biāo)品信托的業(yè)務(wù)布局、探索各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將保持平穩(wěn)。信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍應(yīng)滿足各類監(jiān)管要求，且應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防控。(記者 宋亦桐)

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